Bebaubare Flächen

Die Vergütung für die Enteignung bebaubarer Grundstücke ist grundsätzlich auf den Verkehrswert der Baugründe zu beziehen.

Unter dem Verkehrswert versteht man jenen Preis, der zum Wertermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes müssen deshalb besondere Vorlieben und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen außer Betracht bleiben. Hierbei gilt zu berücksichtigen, dass in der Anwendung des Landesgesetzes 10/91 die Begriffe Verkehrswert und Marktwert ident sind.

In Abs. 2 des Art. 7/quinquies sind die Bestimmungen betreffend die Erweiterungszonen für den Wohnbau enthalten. Bei Enteignungen von jenen Flächen, die im Bereich von Erweiterungszonen dem geförderten Wohnbau und den entsprechenden Erschließungsanlagen vorbehaltenen sind, beträgt die Enteignungsvergütung 50% des Verkehrswertes der Baugrundstücke. Ist der Eigentümer bereit, auch den freien Teil der Wohnbauzone – auch nur teilweise – für den geförderten Wohnbau zur Verfügung zu stellen, dann wird hierfür der volle Verkehrswert bezahlt.

Richtwerte

Das Amt für Schätzungen legt auf Grund vorgenommener Erhebungen, Untersuchungen und Beratungen, nach Auswertung der vorliegenden Daten und in Anbetracht der bei Liegenschaftsschätzungen allgemein zu berücksichtigenden Kriterien für jede Gemeinde Richtwerte im Sinne von Art. 1/bis, L.G. 10/91 fest. Diese Richtwerte müssen bei der Festsetzung der Vergütungen für die Enteignung von bebaubaren Grundstücken, die den Bindungen des geförderten Wohnbaus unterliegen, sowie von Gewerbeflächen berücksichtigt werden.

Ausschließlich zu diesem Zweck wurde es für angebracht erachtet, das Gemeindegebiet in folgende drei Zonen zu unterteilen und für jede dieser Zonen die Richtwerte zu bestimmen:

• Hauptort und Gebiete von besonderem Handelsinteresse: Als solche versteht man die bereits verbauten Teile des Gemeindegebietes samt den eingeschlossenen Grundstücken, in welchen primäre und sekundäre Erschließungsanlagen vorhanden sind. In diese Zone fallen auch jene Teile des Gemeindegebietes, deren Bedeutung auf dem Immobilienmarkt jener des Hauptortes entspricht.
• Nebenorte: Umfassen die vom Urbanisierungsprozess betroffenen Teile des Gemeindegebietes.
• Gewerbegebiete: Dies sind die in den Bauleitplänen für die Ansiedlung von Industrie-, Handwerk-, Handel-, Dienstleistungsbetrieben und gewerblichen Tätigkeiten im Allgemeinen gewidmeten Flächen.

Bei der Schätzung von bebaubaren Flächen sind zudem eine Reihe von Bewertungsfaktoren zu berücksichtigen, die den Handelswert der Bauflächen beeinflussen.

Wichtige Faktoren in der Bewertung einer bebaubaren Fläche

• urbanistische Flächenwidmung
• Standort (Exposition, Sonneneinstrahlung, Nähe/Entfernung zum Ortskern und zu öffentlichen Ansiedlungen
• Baumassendichte (m³/m²)
• Erschließungskosten (vorhandene Anlagen, Möglichkeit des Anschlusses, Straße, Kanalisation, ecc.)
• Bodenbeschaffenheit
• Grundstücksgröße
• Durchführungsplan
• Vorhandensein/Mangel an bebaubaren Flächen
• Bindungen/Rechte von Dritten
• Angebot/Nachfrage
• allgemeine Wirtschaftslage